Продажа недвижимости в Анапе
Квартиры, дома, участки и гостиницы у моря
Звонок бесплатный по россии

От чего зависит стоимость квартиры в Анапе

Разброс цен на квартиры в Анапе – головная боль покупателя! Это особенность местного рынка, которая с трудом поддается объяснению для человека, едва знакомого с городом. Удивительно, когда две совершенно одинаковые по характеристикам квартиры отличаются стоимостью с разницей в 1-2 млн рублей.

Порой чрезмерно высокая или низкая цена объясняется банально человеческим фактором: например, срочностью продажи или планами хозяина получить определенную выгоду от сбыта жилья. Поскольку недвижимость в Анапе один из немногих источников дохода, это объясняет желание местных продавцов заработать на продаже как можно больше. Но жажда сверхприбыли в редких случаях становится единственной причиной. Все же есть определенный пул параметров, которые существенно влияют на стоимость квартиры в Анапе.

Ниже приводим список факторов, из-за которых стоимость анапского жилья может меняться в большую или меньшую сторону. Обратите внимание, что в наш перечень не вошли такие характеристики, как площадь, состояние отделки и ремонта, которые безоговорочно участвуют в формировании цены.

Отметим, что каждый из указанных параметров может иметь место в любом городе мира, но в комментариях вы найдете некоторые особенности, характерные исключительно для Анапы. Даем на 100% ценную информацию!

Время прочтения: 10 минут.

Польза: 

  • экономия до 30% при покупке квартиры;
  • минимальный риск покупки неудачного жилья;
  • безопасная инвестиция в недвижимость Анапы.

Итак, по порядку.

Район

Территориальное расположение квартиры имеет в Анапе огромное значение, которое существенно отражается на стоимости. Но вот что интересно!

Сами по себе районы Анапы мало отличаются один от другого. Например, в Алексеевке нет средней школы, зато есть городская детская поликлиника и километры частной застройки. Районы Парковый, 3А, 12 мкр не могут похвастать наличием медицинских учреждений и зеленых зон, но вмещают по несколько детских садов и школ. Эти отличия практически никак не отражаются на цене.

Среди всех районов выделяется Центр, как сердце города; Алексеевка, как самый зеленый уголок Анапы. Контрастные горно-морские пейзажи можно увидеть на Высоком берегу и вблизи Ореховой рощи, что дает районам огромное конкурентное преимущество. Немало известен Пионерский проспект – величайшая курортная зона и песчаная Ривьера Анапы. Повышенные цены на жилье в этих районах можно условно связать со всеми перечисленными преимуществами. Но есть более четкая зависимость. Стоимость квартир напрямую коррелирует с близостью районов к морю и, как следствие, величиной спроса в сезон у отдыхающих.

Стоит ли переплачивать: определенно, да, если выбор района может повлиять на комфорт проживания или такой важный показатель, как срок окупаемости инвестиций. Однако в целом, Анапа имеет небольшую протяженность. При таких расстояниях выбор района теряет актуальность, в особенности для людей, привыкших к жизни в мегаполисах, где только за покупками дорога занимает больше 1-2 часов. За это время можно не спеша объехать всю Анапу.

Престижных районов на курорте нет, если не считать Центр, который привлекателен по определению в любом городе РФ.

Близость моря

Это приоритетный фактор при выборе квартиры в Анапе. Оно и понятно, ведь многие едут только ради того, чтобы жить возле моря и ежедневно любоваться чудесными пейзажами. Плотнее остальных к береговой линии прилегают следующие районы:

Высокий берег;

Ореховая роща;

Центр;

Пионерский проспект.

В этот же список можно добавить Алексеевский, который располагается неподалеку от моря.

Именно в этих районах ценник закономерно поднимается выше среднего, но стабильности в этом отношении нет. Например, квартиры в Алексеевском и на Высоком берегу по стоимости мало отличаются от комплексов в 3А, 3Б, 12 мкр, «Горгиппии». Разница прослеживается лишь в некоторых ЖК и составляет порядка 1-3 тысяч рублей за 1 кв. м. (параллель проведена между новостройками, так как вторичный рынок отследить довольно сложно из-за разбега цен).

Отчетливо просматривается удорожание в Центре и некоторых ЖК Пионерского проспекта.

Стоит ли переплачивать: не всегда. Порой близость моря весьма условна. Например, некоторые ЖК на Высоком берегу находятся близко к береговой линии, но фактически оборудованного спуска к пляжу рядом нет. Чтобы попасть к кромке воды, нужно преодолеть порядка 1000-2000 метров вдоль берега.

Если взять, к примеру, Пионерский проспект, в этом районе просматривается другой минус. На проспекте счастливо протекает только туристический сезон. Зимой (а это 8 месяцев в году!) это тихий малолюдный район, жители которого вынуждены ездить на работу, в школу и детсад в другие микрорайоны Анапы. Хотя инвестиционный потенциал у квартир Пионерского проспекта довольно большой. То есть, выбор зависит от цели покупки и ваших «хочу».

Этаж

В любом городе России поэтажное расположение квартиры имеет значение. Тенденция такова, что первые этажи (1-2) любят меньше всего. Основные недостатки – соседство с коммерцией, шум и пыль, холод зимой из-за отсутствия соседей снизу, неприглядный вид из окон, вечный стук подъездных дверей и лифтов, сложность перепродажи, хорошая видимость квартиры с улицы. Отсюда невысокая стоимость.

Квартиры 3 этажа и выше интересуют покупателей куда больше. Однако в Анапе самые популярные этажи начинаются с 7. Именно начиная с 7 этажа, а то и выше, открываются потрясающие виды на море, горы и город со всеми прилегающими станицами. Иногда видовые квартиры располагаются выше 14 этажа, если вокруг ЖК построена одна или несколько высотных новостроек. Такая вот причина удорожания цены на квартиры.

Стоит ли переплачивать: индивидуально. Если разобраться, то у 1-ых этажей есть неоспоримые плюсы. Например, возможность обходиться без лифта, быстро эвакуироваться из квартиры, экономить на доставке мебели (когда берут оплату за каждый этаж), быстро добираться до квартиры. Удобно для пенсионеров, молодых мам и тех, кто боится высоты.

Если говорить о новостройках, то не во всех ЖК на сегодняшний день есть сетка цен по этажам. На вторичном рынке решает хозяин. Нюанс в том, что вторичные квартиры Анапы располагаются максимум на 9-ых этажах, следовательно, вид на море может быть обеспечен только на первой-второй линии. К слову, такая недвижимость обойдется недешево.

Вид из окна

Плавно вытекает из предыдущего пункта. Вид из окна имеет большую важность, так как Анапа приморский город, в котором самое притягательное – это волшебные пейзажи. Их так не хватает в мегаполисе! Наибольшим спросом пользуется вид на море, второй по привлекательности – вид на Кавказское предгорье. Доступен в квартирах, расположенных в микрорайоне 3А, 3Б, Горгиппия, Высокий берег.

Стоит ли переплачивать: по желанию при покупке для себя, по необходимости – при покупке для сдачи и инвестиций. Вид на море и горы повышает привлекательность квартиры и, соответственно, спрос на нее. Таким образом, позволяет поднять ценник за посуточную аренду или более выгодно перепродать недвижимость.

Интересно, что заполучить шикарный вид на море можно, купив квартиру в простеньком высотном ЖК эконом-класса, расположенном в каком-нибудь скромном 3Б, Парковом, районе Восточного рынка. То есть, совсем не обязательно платить больше.

Класс ЖК

Квартиры в ЖК эконом-класса стоят дешевле. Такие комплексы обустроены скромно – детскими площадками, лифтами, небольшими парковками вдоль домов. В новостройках уровня «комфорт» сегодня можно найти огороженную территорию со шлагбаумом, паркинг, лифты даже при малой этажности.

Бизнес-класс в Анапе представлен только двумя комплексами – «Золотая бухта» и «Колоннада». Главное отличие класса «Бизнес» - расположение у самого моря. Второе, что стоит отметить в таких ЖК, - это шикарная инфраструктура. На территории или рядом обычно есть все: от оздоровительных кабинетов, салонов и тренажерного зала до магазинов и кафе. Для жителей «Золотой бухты» предусмотрен собственный пляж vip-класса.

Отдельно можно отметить новую категорию ЖК в Анапе – апарт-отель. Что характерно для такой недвижимости: всегда располагается у моря, попадаются нестандартные планировки и архитектурные решения, нет возможности прописаться, идеально подходит для отдыха. То есть, эта категория заранее предназначена для конкретных нужд – инвестирования, кратковременного отдыха или сдачи туристам.

Стоит ли переплачивать: по желанию и в зависимости от цели покупки. Надо сказать, класс «комфорт» некоторым ЖК Анапы присваивают неоправданно, основываясь на наличии таких удобств, которые в крупных городах РФ считаются совершенно обыденными и привычными. В последнее время это весьма условный параметр классификации жилых комплексов.

Переплата за бизнес-класс огромная, но условия соответствующие. Такая квартира стоит больше 10 млн. Рассматривать эту категорию стоит, только если вы действительно можете позволить себе подобную покупку.

Год постройки

Если сравнивать квартиры одинаковой планировки и этажности во вторичном и первичном сегменте Анапы, второй вариант практически всегда выходит дешевле. Если на стоимость не накладываются другие факторы удорожания, такие как высокий класс ЖК, скромные метры до моря или другие важные преимущества. Часто даже при таких условиях цена вторички может быть выше. Основные причины удорожания – вложения владельца в ремонт, продажа с мебелью и сантехникой. Дешевое вторичное жилье, как правило, вызывает подозрение.

В Анапе год постройки имеет большое значение. Старый фонд, порой неэстетичный по внешнему виду, отличают уникальные планировки (имеется в виду официальная планировка, но не перепланировка силами хозяев!), высокие потолки, внушительная толщина стен (1,5 блока). Не везде, но эти достоинства имеют место. Теперь обратим внимание на новостройки. Большинство ЖК, которые появились в Анапе за последние 5-10 лет, построены под копирку по принципу максимальной экономии места на прилегающей территории и вместимости огромного количества квартир. То есть, больше единиц жилья, меньше свободного пространства.

В старом жилом фонде Анапы местами можно встретить квартиры с пристройкой, отдельным выходом на улицу и частным палисадником. Можно найти вторичную квартиру с участком. В современных новостройках таких решений однозначно нет и в перспективе не будет.

Стоит ли переплачивать: дело вкуса и возможностей. Вторичная квартира – неплохой вариант, когда переехать нужно прямо сейчас, и нет времени на ремонт. Первичка требует вложений, но позволяет устроиться комфортней, реализовать более приятный дизайн и удобный интерьер. Вторичка может иметь редкие преимущества, но в итоге потребовать дополнительной «косметики» или вовсе капитального ремонта.

При покупке вторичной квартиры, если вовремя не проверить документацию или упустить некоторые нюансы, могут возникнуть проблемы с проживанием, оформлением и дальнейшей перепродажей. Все это влечет за собой немалые дополнительные расходы. С приобретением квартиры у застройщика процедура происходит намного проще.

Этап строительства

Актуально только для первичного рынка недвижимости. Разница между ценой на этапе заливки фундамента и конечными этапами строительства может составлять до 30 000 рублей за 1 кв. м. Таким образом застройщики привлекают инвестиции.

Стоит ли переплачивать: да, если есть время на продолжительное ожидание. Квартира, взятая на этапе заливки фундамента, обходится значительно дешевле. Такое жилье можно также приобрести в ипотеку или с использованием маткапитала. Но ждать приходится от 1 года до 3 лет. Также всегда есть риск задержки срока сдачи.

Планировка

Весьма условный фактор. Что касается Анапы, то в этом городе большинство квартир имеет классическую стандартную планировку. Однако в последнее время появляются оригинальные решения, которые определенно заслуживают внимания и оцениваются дороже. Яркий пример – планировка «Итал» в ЖК «Holiday House», где предпринята экономия места, и отсутствует коридор.

Сюда же отнесем зависимость цен от количества комнат. Застройщики часто формируют стоимость на основании этого принципа. Самый дорогой кв. м. у студии и 1-комнатной квартиры, так как такие варианты пользуются наибольшим спросом и распродаются быстро. Тяжелее продаются 2-комнатные и 3-комнатные квартиры, 1 кв. м. которых стоит где-то на 2 тысячи рублей дешевле.

При покупке квартиры необходимо учитывать все факторы в совокупности. Это может сильно усложнить выбор, потому что многое придется обдумывать, взвешивать, уточнять. Но покупка в итоге оправдает все ожидания!