Эксклюзивный договор на продажу недвижимости - что это?

Продажа эксклюзивной недвижимости: договор с агентством, подводные камни, расторжение

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости агентства Анапы подписывают нечасто. Однако такая практика в курортном городе все же имеет место. 

Между тем, на современном цивилизованном рынке недвижимости, пока, преимущественно, в крупных российских городах, документальное закрепление обязательств становится необходимой мерой, поскольку во многих случаях это разумно. В таких мегаполисах РФ, как, например, Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, агентства и частные агенты все чаще предпочитают работать по эксклюзиву. В сфере продажи жилья появляются риэлторские фирмы, которые работают исключительно по эксклюзивным договорам, и никак иначе.

Разберемся, что такое эксклюзивный агентский договор на продажу недвижимости, какие преимущества этот документ дает участникам сделки, какие подводные камни можно обозначить в связи с его подписанием, может ли продавец расторгнуть договор по собственному желанию.

Что такое эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Это документ, согласно которому агент становится единоличным посредником в процессе купли-продажи конкретного объекта. Иными словами, с подписанием документа:

• риэлтор получает эксклюзивное, или исключительное, право продажи объекта недвижимости;
• продавец гарантированно получает добросовестного исполнителя в лице сотрудника агентства, в противном случае имеет полное право расторгнуть договор на основании ненадлежащего (халатного или непрофессионального) оказания услуги.

Продавцу не стоит воспринимать эксклюзивный договор купли-продажи как акт привязывания клиента к агентству, поскольку документ предполагает, прежде всего, обязательства агента, и право расторжения стороной продавца в пунктах прочих условий обычно также предусмотрено. Продавцы находят тысячу причин, чтобы отказаться от договоренностей с риэлтором, в числе которых может стать общая формулировка “недобросовестное отношение к исполнению обязательств”. Что бы ни скрывалось под этой фразой, договор будет разорван. Поэтому эксклюзив не является страховкой от потери клиента и права на единоличную продажу недвижимости.

Подчеркнем, что для добросовестного риэлтора договор имеет несколько иное значение, нежели принудить продавца работать только с ним:

1. Например, агент получает возможность избежать конкуренции по продаже объекта, который с заключением договора можно купить только у него.
2. Договор позволяет агенту удерживать стоимость эксклюзивной недвижимости, поскольку работает пункт №1. Нет конкуренции, соответственно, отсутствует необходимость выходить на торг с покупателем. Если объект действительно понравился, то в 90% случаев сумму в размере стандартного торга в 100-300 тысяч рублей покупатель найдет. Тем более, когда речь идет о покупке недвижимости стоимостью выше 7-10 млн рублей. Удержание цены, к слову, важный фактор не только для агента, но и для продавца.
3. И, наконец, самое важное! Для агента договор - гарантия оплаты посреднических услуг. Риэлтору тоже нужна уверенность в том, что его работа в итоге не окажется бесплатной. Письменно зафиксированные обязательства гарантируют оплату агентских услуг, пока договор имеет силу.

Вот что значит эксклюзивный договор с агентством недвижимости для агента.

Эксклюзивный договор предполагает, что агент максимально подробно проверит и подготовит объект, организует процесс, найдет покупателя и окажет квалифицированное содействие в проведении сделки купли-продажи. 

Обязанности агента определяет агентство при составлении договора, но по желанию клиента и с согласия агента в документ могут быть внесены коррективы. Стандартные обязательства риэлтора по эксклюзивному договору:

1. Качественная фото- и/или видеосъемка объекта.
2. Продвижение объекта в различных источниках: на сайте, в социальных сетях, на видеоплатформах, на досках оффлайн и онлайн. При этом может быть указано, на скольких и на каких именно ресурсах должно быть размещено объявление о продаже конкретного объекта.
3. Организация показов с учетом пожеланий и свободного времени клиента.
4. Юридическая поддержка.

Дополнительно может быть прописана обязанность агентства привести объект в порядок перед продажей, указано количество отчетов агента в месяц о проделанной работе. Пунктов может быть много.

Что же касается продавца недвижимости, то и он, согласно договору, имеет обязательства перед агентством:

1. Обязуется сотрудничать только с одним агентством/агентом;
2. Обязан максимально честно и подробно дать агенту информацию об объекте;
3. Своевременно и в полном объеме оплатить услугу риэлтора по факту исполнения услуги.

Клиент должен доверить агенту продажу объекта и дать специалисту полную свободу действий. А чтобы можно было сотрудничать уверенно и спокойно, перед подписанием эксклюзивного договора нужно просто тщательно выбрать агентство.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости: подводные камни

Со стороны может показаться, что агент, заключивший эксклюзивный договор на продажу, будет “впаривать” объект тем, кому он совершенно не подходит. Однако, на деле все происходит не так. Заключать эксклюзив с продавцом на продажу мало интересного объекта агент вряд ли захочет и будет всеми силами избегать обязательств, а продавцы, как известно, крайне редко настаивают на заключении таких договоров. Поэтому, если объект эксклюзивный, значит, с точки зрения агента, его итак есть возможность продать без необходимости “впаривания”.

Некоторые агентства идут на хитрости и вносят в эксклюзивный договор удобные для фирмы условия, например:

• Включают в обязанности клиента оплату ежемесячного фиксированного взноса на весь срок действия договора (сумма может составлять 5-10 тысяч рублей) ;
• Прописывают в условиях, что все расходы на продвижение объекта несет продавец;
• Накладывают на продавца штрафные санкции за несвоевременное расторжение договоренностей (хотя в судебной практике этот пункт не имеет силы);
• Указывать в обязанностях клиента о необходимости оплаты комиссии после продажи объекта, независимо от того, кто этот объект в итоге продал, - это или другое агентство.

Есть и другие уловки, которые используют агенты. Поэтому перед подписанием документа так важно подробно и вдумчиво ознакомиться со всеми пунктами без исключения.

Есть еще один нюанс при заключении эксклюзивного договора. Документ не гарантирует продажу объекта. Договор заключают на предмет того, что агент обязан искать покупателя, используя все возможные ресурсы, но не обязан найти его в определенный срок. Если продажи в установленный период не произошло, договор либо расторгается, либо продлевается автоматически без каких-либо последствий для агентства. Последствий для продавца также нет, кроме того, что объект остается непроданным. Поэтому эксклюзивный договор не представляет собой гарантию продажи, а только гарантирует ответственный подход при сотрудничестве сторон и увеличивает шансы на скорейшую продажу!

Преимущества эксклюзивного договора для покупателя и продавца недвижимости

Начнем с того, что обе стороны сделки ничего не теряют в финансовом плане в том случае, если между продавцом и риэлтором заключен такой договор.

Чем хорош для покупателя факт наличия письменных договоренностей между собственником объекта и агентом:

1. Объект точно существует
2. Объект проверен и готов к продаже

Вряд ли договор эксклюзива будет заключен, если в сделке предполагается факт мошенничества. Соответственно, покупать эксклюзивную недвижимость несколько безопасней, чем прочие объекты из общей базы агентства. 

Для продавца эксклюзивный договор означает следующие преимущества:

1. Задействование максимального количества ресурсов для продвижения объекта, притом без каких-либо дополнительных затрат со стороны продавца (если это предусматривают условия договора!).
2. Максимальное внимание к объекту клиента со стороны риэлтора, приоритет перед другими объектами.
3. Объективная оценка со стороны специалиста и продажа по максимально высокой стоимости, так как агент будет отстаивать интересы продавца, а не покупателя.
4. Отчет о каждом просмотре: что понравилось, на какие недостатки покупатель обратил внимание, что стало причиной отказа в покупке. Таким образом, исходя из опыта, можно значительно улучшить условия для скорейшей продажи.

Как продавцу расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Несмотря на необычное название, на самом деле это самый обычный договор, который, согласно закону, может расторгнуть по желанию любая из сторон. Чаще всего инициатором становится продавец. Для прекращения сотрудничества с риэлтором клиенту не нужно совершать какие-то сложные действия, и даже пункт о штрафе за расторжение, напечатанный мелким шрифтом, не повлечет за собой каких-либо дополнительных обязательств, что доказывает многолетняя судебная практика.

Расторжение эксклюзивного договора с агентством недвижимости волей клиента происходит следующим образом: требуется только письменное заявление собственника, и через 2 недели договор становится официально расторгнутым. В качестве причины аннулирования обязательств может быть указана простая фраза “по собственному желанию”.

Однако если условия сотрудничества не усложняют жизнь, и подход агента к выполнению обязанностей вполне устраивает, стоит подумать, так ли нужно расторгать договор. Ведь сотрудничество с несколькими агентствами без эксклюзива может обернуться пустыми хлопотами и даже неприятностями. Куда эффективнее, когда объектом занимается один квалифицированный агент, который ответственно исполняет обязательства и регулярно подает отчеты о проделанной работе.