Особенности оформления сделок с недвижимостью с участием лиц до 18 лет

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются достаточно сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать.

Согласно ст.ст. 26, 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют его родители или другие законные представители (усыновители, опекуны), при этом обязательно необходимо получить согласие органа опеки.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно (расписываются в документах и т.д), но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей и только если имеется на руках паспорт и свидетельство о рождении ребенка. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки.

Когда вы продаете квартиру с долей ребенка, то вы должны выделить ребёнку долю в другой квартире (или доме). Просто продать квартиру без выделения доли несовершеннолетнему нельзя. Так что возможны только два варианта совершения сделки:

• продажа квартиры с долей ребёнка и одновременное приобретение другой квартиры и выделение в этой квартире доли для ребенка.
• второй вариант это продажа квартиры и выделение доли ребёнку в другой имеющейся жилплощади.

Мы должны обязательно обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения. В органах опеки должны быть оба родителя либо опекуна. Если один из родителей отсутствует, то необходимо или предоставить согласие супруга на продажу доли или предоставить судебное решение о признании супруга без вести пропавшим. Обязательно нужно поинтересоваться, какие требования у органов опеки к жилью. Проще говоря, под какое жильё органы опеки выдадут вам разрешение на сделку.

У инспекторов попечительского совета свои требования к будущему жилью и с ними желательно заранее ознакомиться. Разрешение на продажу органы опеки дадут только после получения документов, которые показывают, что ребенок получает в собственность другое жильё. Причем новое жилье должно быть не хуже, равноценно, а то и лучше старого. Каким образом оценивается? Во-первых, площадь жилья не должна быть меньше. Во-вторых, тип жилья, его качество не должно быть хуже. Во всех сомнительных вариантах, которые чреваты последствиями для ребёнка, органы опеки скорее всего откажут.

Если дети не собственники квартиры, а только прописаны в ней, то их можно выписать без разрешения органов опеки и продать квартиру. Продать квартиру с прописанным ребенком гораздо проще. Обращаться в органы опеки можно только в том случае, если у детей нет родителей, а их интересы представляют опекуны.

После того как разрешение получено, родители, производящие сделку с квартирой, уже могут спокойно обращаться к нотариусу для оформления продажи жилья и в Росреестр для регистрации прав собственности на новое жилье.

Осторожно!:

На практике часто возникают ситуации, когда родители дарят свою недвижимость, в частности, квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, а при достижении 18 лет "чадо" продает подаренную квартиру, в которой они проживают. Причины могут быть совершенно разными: долги, переезд в другой город, покупка другой квартиры. Новые же собственники выселяют родителей, и они остаются без места жительства.

Конечно, когда ребенок маленький, родителям даже в голову не может прийти подумать о каких-то корыстных, возможных будущих негативных поступках своих несовершеннолетних детей, однако всего же стоит озаботиться и в договоре дарения квартиры предусмотреть соответствующие условия. Обезопасить себя можно путем внесения в договор дарения условия, согласно которому родители сохраняют право бессрочного проживания и пользования квартирой. Даже если квартира в последующем будет продана совершеннолетним ребенком третьим лица, то его родители сохраняют право проживания и пользования квартирой.

Кстати:

По российскому законодательству полная дееспособность, когда человек может свободно пользоваться своими правами (без согласия родителей, опекунов и попечителей), в том числе распоряжаться имуществом, а также нести обязанности, например, за неисполнение договора, наступает с 18 лет.

В отдельных случаях, это может случиться раньше. Речь идет, во-первых, об эмансипации, когда с согласия родителей, других законных представителей или в судебном порядке ребенок, достигший 16 лет, по решению органов опеки и попечительства признается полностью дееспособным. А, во-вторых, имеются в виду случаи, когда до достижения совершеннолетнего возраста гражданин вступает в брак.

Внимание!: 

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование; 
– в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей; 
– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

   Согласие органов опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего как:

• дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
• залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
• сдача в наем или аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
• обмен имущества несовершеннолетнего;
• отказ от преимущественной покупки доли;
• раздел имущества несовершеннолетнего;
• отказ от наследства;
• выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
• другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Осторожно!:

Разрешение органов опеки на продажу недвижимости потребуется и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников.